居抜き物件とは？

居酒屋、ラーメン店、中華料理店、イタリアン、カフェ、バーなどの飲食店や美容室などの店舗を出店・開業するために店舗物件探しをしているとWEB上に「居抜き物件」といったキーワードをよく目にするかと思います。この居抜き物件とは、前テナントの造作した床、壁、天井、カウンター、テーブル、椅子、照明、看板などの内外装、飲食店であれば厨房機器や設備など（厨房床防水、埋設配管、グリーストラップ、排気ダクトを含む。）が残っている状態で、新しいテナントがそれらの造作物を引き継ぎ店舗運営できる物件のことを言います。居抜き物件についてより詳細なことを知りたい方はこちら居抜き物件とは？のページを確認してください。

居抜き物件で
出店・開業するメリット

居抜き物件を活用して出店・開業する最大のメリットは、店舗設計・内装工事費、厨房機器や備品什器の購入費などの初期費用を抑えることができることです。(電気・水道・ガスなどの基本的な設備の造作が残っているだけの居抜き物件でも初期費用を抑えることができます。)また、内装、設備等をそのまま使用することができるので、内装工事期間の短縮により、早期の出店・開業が可能となります。このことによって無駄な空賃料の発生を防ぎ、店舗の営業日数を確保することができます。その他、居抜き物件の業態と同一の業態の出店であれば、既にその業態での認知度がある程度はあることが想定されるので前店舗の顧客を取り込める可能性があります。居抜き物件とは対照的なスケルトン物件(建物躯体のみで、内装・設備等が一切ない状態の物件)の場合、お店を自身のイメージ通りに店舗の造作することができますが、これらのメリットを享受することはできません。

居抜き物件とスケルトン物件の比較

条件：広さ20坪 / 保証金150万円の場合

	居抜き物件	スケルトン物件
保証金	150万円	150万円
設計費	0円	25万円
内装工事費	0円	600万円
暖房機器	0円	150万円
什器/備品	0円	100万円
設備買取代金	200万円 ※物件によって異なります	0円
合計	350万円	1025万円

居抜き物件の場合、スケルトン状態の店舗物件に比べて、コスト面などを中心に多くのメリットがあります。

居抜き物件の注意点

居抜き物件は、メリットばかりでありません。居抜き物件特有の問題として注意しなければならない点がいくつかあります。他の店舗物件同様に、原則として、スケルトン状態での賃貸が前提となるので物件に造作された設備等の所有権は全てテナントに帰属します。そのため、設備等の所有者として、テナントの責任において、設備等を維持・管理し、設備等に故障・破損等が生じたときには、修繕する義務を負うことになります。また、原則として、居抜き物件として入居された場合であっても賃貸人が承諾をした場合を除いて、退去時に原状回復義務（スケルトン状態に戻す）を負うことになります。また、前テナントが建物躯体に対して、穿孔、開口、はつりなどを行っていた場合や共用部分を毀損していた場合、契約締結時にこれらの認識がなかったとしても、自己の責任において、物件を建築当初のスケルトン状態に復させなければならない可能性があるので注意してください。これらは居抜き物件の状態では外観からなかなか把握ができず、原状回復工事で造作を解体して初めて発覚することが多いのが現状です。
居抜き物件を活用して出店・開業するにあたって、物件契約後のトラブルは避けたいところです。初期費用が抑えられると考えて居抜き物件で出店をしたのに、後々、設備等を修繕する必要が生じて、思わぬ費用がかかってしまったといったことも少なくありません。たいていの場合、事前に対象の居抜き物件のリスクなどを調査していなかった、そもそも調査自体が不十分であったことなどが原因です。そういったことが起こらないように、以下の内容について事前に調査と確認を行ってください。これらは専門的な内容も多いので自身で判断せずに店舗の施工経験の豊富な内装業者に現地調査を依頼することをお勧めします。

電気、ガス、水道などのインフラの容量

出店・開業しようとしている店舗の業態が居抜き物件の業態と同一であるとしても店舗で使用する設備が異なる場合には容量不足となることも考えられます。また、物件契約後に、それらの容量が不足することが発覚したとしてもそもそも変更工事ができない、変更工事ができるとしても多額の費用が必要となるといったこともあります。これまで営業してきた実績のある居抜き物件だからといって安心しないでください。

厨房機器などリース物品の存在

店舗に設置されている厨房機器などがリース物品である場合、所有権はリース会社にあるため、それらは居抜き物件として譲渡することはできません。なので、リース物品を全て撤去する、残代金を全て支払い買い取る、新たなテナントに引き継ぐといった対応が必要となります。

厨房機器やエアコンなどの設備の動作状況

居抜き物件の場合は、ほとんど全ての設備は中古品です。問題ないかどうかはそれらの耐用年数がどのくらいなのか、これまでどのように使用されてきたのかなどの経緯にもよりますが、特に、居抜きの状態で一定期間使用していない場合は、製氷機やコールドテーブルなどの精密機器に不具合が生じてしまい故障の原因となることもあります。

厨房区画、客席などの店舗レイアウトなどの機能性や導線の使い勝手

出店する業態が居抜き物件の業態と全く同じだとしても、店舗オペレーションそのものが異なることもありますし、そもそも前テナントが入居時に使い勝手が良かったとは限りません。居抜き物件は低投資で物件取得が可能なので店舗レイアウトなど細かなところはついつい見落としがちです。

厨房床防水や埋設配管の劣化

飲食店の居抜き物件の場合、グリーストラップ、配管の清掃状況、厨房床防水の劣化については、汚水管の逆流や漏水事故が発生する可能性があり、高圧洗浄の費用や階下テナントの賠償問題に発展する可能性がありますので、特に注意が必要です。

消防署の検査、届出、保健所の検査状況

居抜き物件における譲渡資産について、保健所・消防署・警察等の官公庁から許可・承諾等が必要となる場合、テナントの責任で、許可・承諾等にかかる手続を行なわなければならず、許可・承諾等が得られることにつき保証がされていないのが現状です。

飲食店に多い火災のリスク、居抜き物件に多い排気ダクト内の油塵の堆積

特に焼肉店や中華料理店などの油を多く使用してきて飲食店の居抜き物件の場合、排気ダクト内に油塵の堆積が多く見られます。これらは火花が飛び散った際に引火して火災・延焼の原因となる可能性があります。その他、排気ダクトで見落としがちな排気ダクト内に延焼防止のための防火ダンパー（シャッター）が設置されているか、また正常に動作するかもあわせて確認してください。これらの調査結果を踏まえ引渡し後は清掃や修繕など必要な対策をしなければなりません。

店舗内における吸排気のバランスの崩れ

排気ダクトから店舗の外に排出される風量と店舗内に入れる風量は同等にしなければいけないのですが、排気ダクトのモーター、ファンの劣化(営業年数の長い居抜き物件の場合は比較的多い)や施工ミスなどで吸排気のバランスが崩れ、店舗の出入口扉が重く開閉しにくい、店舗内の温度調整がうまくいかないなどの問題が現存している可能性があります。

電気配線等の劣化

居抜き物件の場合、電気配線が経年劣化している可能性も考えられます。漏電や断線による火災発生防止のため、事前に調査・確認をしてリスクがある場合には修繕をするようにしてください。

害虫・害獣の発生状況

居抜き物件における害虫・害獣の発生状況は事前に確認が必要です。原因が改善されずそのまま営業すると同じように発生してしまうことになります。害虫・害獣は店舗外部から侵入するケースと店舗内部にて発生するケースの２パターンがあります。例えば、前者は、造作壁や出入口扉に外部から侵入可能な隙間や穴がある場合に考えられ、後者は、グリーストラップ、排水管、汚水槽、雑排水槽などの清掃が行き届いてなく、これが原因で発生することが考えられます。害虫・害獣は衛生面の問題だけでなく、店舗オープン後にお客様の目につく箇所に現れるようなことがあれば店舗の信用は一瞬にして消え去ってしまうので、完全に防ぐのは難しいとはいえ、可能な限り対策をしておきたいものです。