居抜き物件（居抜き店舗）とは？

飲食店（居酒屋、焼き鳥店、和食店、うどん・そば店、ラーメン店、中華料理店、イタリアン、フレンチ、カフェ、バー）や美容室・エステ・物販店などの店舗を独立開業・出店する際の店舗物件探しで「居抜き物件」、「居抜き店舗」と言うワードを良く目にするかと思います。この居抜き物件（居抜き店舗）とは、前借主（それ以前の借主を含みます）の造作した床、壁、天井、カウンター、テーブル、椅子、看板などの内装、飲食店であれば厨房機器・設備（厨房床防水、埋没している配管、グリーストラップ、排気ダクト含む）、美容室であればシャンプー台、セット面、ボイラーなど店舗の主要な設備等が残っている状態で、新しい借主がそれらを引き継ぎ店舗運営できる物件のことを言います。

居抜き物件（居抜き店舗）で出店・開店するメリット

居抜き物件（居抜き店舗）を活用して出店・開店する最大のメリットは、店舗設計、内装工事、厨房機器や備品什器の購入費などの初期投資を抑えることができることです。（電気・水道・ガスなどの基本設備の造作が残っているだけの居抜きでも初期投資を抑えることができます。）また、内装、設備等をそのまま使用することができるので、内装工事期間を短縮することができ、早期の出店・開店が可能となります。（無駄な空家賃の発生を防ぎ、営業日数を確保することができます。）その他、同一業態の出店であれば、前店舗の顧客を取り込める可能性があります。反対にスケルトン物件（建物躯体のみで、内装・設備等が一切ない状態の物件をいいます。）ですと、お店を借主のイメージ通りに造作することができますが、これら居抜き出店のメリットは享受することはできません。

具体例

居抜き物件（居抜き店舗）注意点

店舗物件の場合は原則としてスケルトン状態が前提となるので物件に造作された設備等の所有権は全て借主に帰属します。その為、設備等の所有者として、借主の責任と負担において、設備等を維持・管理し、設備等に故障・破損等が生じたときには、修繕する義務を負うことになります。また、居抜きで入居された場合であっても退去時に原状回復義務（スケルトン状態に戻す）を負うことになります。
居抜き物件（居抜き店舗）を活用して出店・開店するにあたって、物件契約後のトラブルは回避しなければなりません。以下について事前の調査及び確認を行って下さい。これらは専門的な内容も多いので物件内見時に信頼できる内装業者と同行することをお勧めします。

• 電気、ガス、水道が、出店・開店する店舗の業態や使用する設備等に対し、必要な容量を満たしているかどうか。また容量不足の場合は、変更が可能かどうか。
• 厨房機器やエアコンなどの設備等が正常に動作するかどうか。（美容室の場合は、シャワーの水圧もチェックする必要があります。）
• 厨房区画、客席等のレイアウトなどの機能性や導線の使い勝手は良いか。
• 消防署の検査及び届出並びに保健所の検査状況等はどうか。（譲渡資産の使用につき、保健所・消防署・警察等の官公庁から許可・承諾等が必要となる場合、借主の責任と負担で、許可・承諾等にかかる手続を行なわなければならず、許可・承諾等が得られることにつき保証がされていないのが現状です。）
• 厨房床防水設備、床下配管（水道、ガス等）の状態はどうか。（飲食店の場合、グリーストラップ及び配管の清掃状況や厨房床防水の劣化については、汚水管の逆流や漏水事故が発生する可能性があり、高圧洗浄の費用や階下テナントの賠償問題に発展する可能性がありますので、特に注意が必要です。）