居抜き物件とは？

居酒屋、焼き鳥店、和食店、うどん・そば店、ラーメン店、中華料理店、イタリアン、フレンチ、カフェ、バーなどの飲食店舗や美容室・エステ・物販店などの店舗を出店する際の店舗物件探しで「居抜き物件」や「居抜き店舗」といったワードをよく目にするかと思います。この居抜き物件とは、前賃借人（それ以前の賃借人も含みます。）の造作した床、壁、天井、カウンター、テーブル、椅子、照明、看板などの内外装、飲食店であれば厨房機器や設備（厨房床防水、埋設配管、グリーストラップ、排気ダクトを含む。）、美容室であればシャンプー台、セット面、リクライニングチェア、ボイラーなどの主要な設備等が残っている状態で、新しい賃借人がそれらを引き継ぎ店舗運営できる物件のことを言います。なお、居抜き物件での出店の具体例などは居抜き物件とは？のページにて記載しております。こちらもあわせてご覧ください。

居抜き物件で
出店・開業するメリット

居抜き物件を活用して出店する最大のメリットは、店舗設計・内装工事費、厨房機器や備品什器の購入費などの初期費用を抑えることができることです。（電気・水道・ガスなどの基本的な設備の造作が残っているだけの居抜きでも初期費用を抑えることができます。）また、内装、設備等をそのまま使用することができるので、内装工事期間の短縮により、早期の出店・開店が可能となります。このことは無駄な空賃料の発生を防ぎ、営業日数を確保することに繋がります。その他、同一の業態の出店であれば、既にその業態での認知度がある程度はあることが想定されるので前店舗の顧客を取り込める可能性があります。反対にスケルトン物件（建物躯体のみで、内装・設備等が一切ない状態の物件をいいます。）ですと、お店を自身のイメージ通りに造作することができますが、これら居抜き出店のメリットを享受することはできません。

具体例

居抜き物件の場合、スケルトン状態の店舗物件に比べ、コスト面など多くのメリットがございます。

居抜き物件の注意点

店舗物件の場合は住居物件とは異なり、原則としてスケルトン状態での賃貸が前提となるので物件に造作された設備等の所有権は全て賃借人に帰属します。そのため、設備等の所有者として、賃借人の責任と費用負担において、設備等を維持・管理し、設備等に故障・破損等が生じたときには、修繕する義務を負うことになります。また、原則として、居抜きで入居された場合であっても賃貸人が承諾をした場合を除いて、退去時に原状回復義務（スケルトン状態に戻す）を負うことになります。また、前賃借人が建物躯体に対して、穿孔（せんこう）、開口、斫り（はつり）などを行っていた場合や共用部分を毀損していた場合、賃借人は契約締結時にこれらの認識がなかったとしても、自己の責任と負担において、物件を建築当初のスケルトン状態に復させなければならない可能性があるので注意してください。これらは居抜きの状態なかなか把握ができず、原状回復工事で造作を解体して初めて発覚することが多いです。
居抜き物件を活用して出店・開店するにあたって、物件契約後のトラブルは回避しなければなりません。初期費用が抑えられると考えせっかく居抜きでの出店をしたのに、後々、設備等に修繕する必要が生じて、思わぬ費用がかかってしまったといったことも少なくあります。たいていの場合、事前に物件を調査していなかった、そもそも調査自体が不十分であったことなどが原因です。そういったことが起こらないように、以下の内容について事前の調査と確認を行ってください。これらは専門的な内容も多いので自身で判断せずに店舗の施工経験の豊富な内装業者に依頼をすることをお勧めします。

電気、ガス、水道などのインフラが、出店・開店する店舗の業態や使用する設備等に対し、必要な容量を満たしているかどうか。また容量不足の場合は、変更が可能かどうか。

出店しようとしている業態が居抜きの業態と同一であるとしても使用する設備が異なる場合には容量不足となることも考えられます。また、契約後に、それらの容量が不足することが発覚したとしてもそもそも変更工事ができない、変更工事ができるとしても多額の費用が必要となるといったこともあるので、事前に調査・確認が必要です。

厨房機器やエアコンなどの設備が正常に動作するかどうか。

居抜き物件の場合は、当然ですが、ほとんど全ての設備は中古品です。問題ないかどうかはそれらの耐用年数がどのくらいなのか、これまでどのように使用されてきたのかなどにもよりますが、特に、一定期間使用していない場合は、製氷機やコールドテーブルなどの精密機器に不具合を生じさせ故障の原因となることもあります。必ず、造作の引渡し前に全ての設備等の動作確認を行ってください。

厨房区画、客席などのレイアウトなどの機能性や導線の使い勝手は良いか。

出店する業態が居抜きの業態と全く同じだとしても、オペレーションそのものが異なることもありますし、そもそも前店舗が使い勝手が良かったとは限りません。居抜き物件は低投資で物件取得が可能なので細かなところはついつい見落としがちです。事前に自身の経営・運営するお店を想像しながら居抜き物件の内見するように心がけてください。

消防署の検査、届出、保健所の検査状況等はどうか。

居抜き物件における譲渡資産の使用につき、保健所・消防署・警察等の官公庁から許可・承諾等が必要となる場合、賃借人の責任と負担で、許可・承諾等にかかる手続を行なわなければならず、許可・承諾等が得られることにつき保証がされていないのが現状です。

排気ダクト内の油塵の堆積等の状況はどうか。

特に焼肉店や中華料理店などの油を多く使用する飲食業態の居抜き物件の場合、排気ダクト内に油塵の堆積が多く見られます。これらは火花が飛び散った際に引火して火災の原因となることもありますので、事前に調査をして物件の引渡し後は清掃や修繕など必要な対策をしなければなりません。なお、これらを怠ったことによって実際に火災となった例もあります。

電気配線等は問題ないか。

居抜き物件の場合、電気配線が経年劣化している可能性も考えられます。漏電や断線による火災発生防止のため、事前に調査・確認をしてリスクがある場合には修繕をするようにしてください。

厨房床防水設備、水道やガスなどの床下配管の状態はどうなっているか。

飲食店舗の場合、グリーストラップおよび配管の清掃状況や厨房床防水の劣化については、汚水管の逆流や漏水事故が発生する可能性があり、高圧洗浄の費用や階下テナントの賠償問題に発展する可能性がありますので、特に注意が必要です。

害虫・害獣の発生状況はどうか。

害虫・害獣は外部から侵入するケースと内部（店舗内）にて発生するケースの２パターンがあります。例えば、前者は、壁や扉に外部から侵入可能な隙間がある場合に考えられ、後者は、グリーストラップ、排水管、汚水槽、雑排水槽などの清掃が行き届いてなく、これが原因で発生することが考えられます。害虫・害獣は衛生面の問題だけでなく、営業開始後にお客様の目につく箇所に現れるようなことがあれば店舗の信用は一瞬にして消え去ってしまうので、完全に防ぐのは難しいとはいえ、可能な限り事前に対策をしておきたいものです。