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店舗専門不動産の営業マンからアドバイスを聞こう!!!“知らないと損する居抜き開業!” 座談会 PART 3

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参加営業マン)NAさん/KOさん/KIさん/SAさん/KONさん

 

―さて、前回の騒音クレームのお話では、移転を余儀なくされた件もあったと伺いました。せっかく物件取得に成功しても残念な結果ですね。

 

NAさん
NAさん)はい、そうなんです。借主の方の中には、契約をしたら何をしてもよいと考えている方もいて。できれば、やはり大家さんと確認をしながら進めたほうが安全ですし信頼関係を築きやすいですね。

 

 

KONさん
KONさん)トラブルになりやすい項目の中に、“におい”もありますね。インド・ネパール料理店のスパイスの香りだったり、豚骨ラーメン店のとんこつの臭いだったり。
昨今、軽飲食、飲食、重飲食の垣根も様々な業態の出現などであいまいになっている部分もあり、どこからが飲食でどこからが重飲食なのかは認識次第のところもあります。例えば、ラーメン店では一昔前と違いスープ作りを代行する会社の出現やセントラルキッチンの活用など店舗で長時間仕込む必要がないので臭いの発生が軽減されているといったことがあります。「ラーメン店はそもそも重飲食のイメージ」、「匂いがあまりでないのであれば重飲食とまでは言わない」といったように認識次第で様々です。また、消臭装置や集塵機で匂い・煙を押さえることが可能なので、もともと重飲食が不可の物件であっても可能となったりすることもあります。

 

―そこは、消臭装置、集塵機の他、排気ダクトの経路なども大きく影響しそうですね。

 

SAさん
SAさん)本当にそうなんです。借主側で手配された設計士、施工業者の方でも、住宅専門で、飲食店を携わったことがない方々は、なかなか厳しいものがあります。
臭いの問題だけでなく、例えば、吸気、排気のバランスまで意識をしないと、ダクトが作動すると扉が開かなくなるなんてことも。せっかく、居抜きで入ったにも関わらず、それらを改修しないと営業ができない為、想定していなかった費用がかかるなんてことも起こりえますよ。

 

―そろそろ、座談会も終盤ですが、意外に知られていない気を付けるポイントなんかはありますか?

 

NAさん
NAさん)そうですね、あまり皆様意識していらっしゃらないのですが、飲食店の敵である、チョウバエは繁殖力が半端ないのです。これらはグリストラップの水槽内の中だけでなく、配管等の側面にも生息する為、繁殖すると根絶がなかなか難しい害虫になります。来店客に不衛生な印象を持たれないように、オープン前から、害虫駆除予算を念頭に置いておいたほうがよいと思います。

 

KOさん
KOさん)初期のお金の管理ですかね。オープン前に、信頼している人にお金を持ち逃げされたとかという話なども・・・。やはり、忙しい中でもお金の管理を任せっきりにするのは良くないと思います。

 

 

KONさん
KONさん)いくら予算を低く収めたいといっても、やはり初期メンテナンスはいれたほうがいいですね。特にエアコンの洗浄は見落としがちです。稼働率の高い夏場とかに煙草のヤニ、カビの匂いが発生して来店客に不快な思いをさせてしまったなんてこともあります。慌てて業者に洗浄の依頼をしても繁忙期は直ぐの対応が難しくせっかくのオープンが台無しになってしまいます。

 

―では、最後に居抜き物件の魅力をSAさん、お願いします。

 

SAさん
SAさん)初期投資を押さえられるだけでなく、飲食店を営業する上での基本的設備(電気・水道・ガス)や厨房機器がすでに設置されているということで、短い期間でオープンまでに到着するので、飲食店の居抜き物件の価値はとても高いですね。メリットがある反面、自身が想定していなかったトラブルも起こり得ます。私たちは、これまで飲食店の居抜き物件を専門に取り扱ってきたからこその情報やノウハウをたくさん持っていますので、トラブルを未然に防ぐ為にもぜひ頼っていただければと思います。

 

【まとめ】
「知らないと損する!居抜き開業」と題して、様々な現場を経験してきたレスタンダードの5人の営業マンさんとの座談会企画、私自身も大変良い勉強になりました。これから居抜き物件で開業を検討されている方には必見の内容になったと思います。とはいえ、今回網羅出来ていない様々なトラブル事例もまだまだあることでしょう。大事なことは「前店舗が大丈夫だったから、きっと大丈夫だろう」ではなく、保健所や消防署、貸主、近隣に事前確認を行うこと。そして飲食店経験が豊富な工事業者や不動産仲介などのプロのアドバイスをしっかり聞き入れて進めることです。開業前のこういったトラブルによる想定外の出費はそれだけで事業にとって致命傷にもなり兼ねないので気を付けたいと思います。

 

進行役 川瀬 亮太
飲食店プロデュース会社、ROOTage(株) 代表取締役。

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