店舗の賃貸保証会社とは？仕組みや注意点・審査基準などを解説

店舗を借りるうえで、保証人を立てるのではなく、家賃保証会社を利用するケースが増えています。しかし、家賃保証会社の存在を知らない人も少なくありません。この記事では、家賃保証会社の仕組みや保証内容、利用するメリットなどを解説します。店舗を借りようか検討している人は、ぜひ参考にしてください。

◆家賃保証会社とは

家賃保証会社とは、店舗の賃料を借主から安定して回収できるように、貸主をサポートするための会社です。通常、賃貸契約では保証人を立てますが、店舗の賃貸契約を締結する場合、連帯保証人を必要とするケースが一般的です。連帯保証人とは、契約者が滞納した家賃を、代理で支払う人のことです。

なお、連帯保証人となる基準に、職業や定職についているかなどは無関係です。あくまでも、支払い能力や資金の有無で判断されます。店舗の賃料は高額であることが多く、滞納が起こりやすいため、滞納が発生したときに代理で建て替える仕組みである、連帯保証人制度が多く使われています。

連帯保証人を立てる代わりに家賃保証会社を利用することで、保証人がいなくても、入居者からの家賃滞納や未回収リスクを減らすことができます。昨今、連帯保証人が用意できなくても、保証会社に加入すれば物件を借りられるケースが増えてきました。

◆家賃保証会社の種類

家賃保証会社は、運営母体によって主に3つの種類に分けられます。ここでは、信販系、教会系、独立系の特徴をそれぞれ解説します。

◇信販系

信販系は、クレジットカード会社が運営母体の家賃保証会社です。信販系は、比較的審査が厳しいといわれています。とくに、携帯電話料金やクレジットカード、奨学金の滞納履歴に問題がある場合、審査通過が難しい傾向があります。情報開示請求制度を利用して、自分の信用情報を確認しましょう。

◇協会系

協会系は、不動産業界の協会であるLICCが運営している組織です。協会に加盟している家賃保証会社は、トラブルが発生すると、加盟している協会に報告する決まりがあります。そのため、別の物件でトラブルを起こしたことがある場合は、審査を通過することは難しいでしょう。

◇独立系

独立系は、特定の金融機関や不動産協会に所属していない家賃保証会社です。独自の審査基準により、判断されます。審査が厳しくないといわれることがありますが、これは誤った情報です。独立系だからといって、審査に通りやすいとは限りません。

◇ほとんどの場合、保証会社は貸主から指定される

借主である入居者側が保証会社を選ぶことは、ほとんどありません。貸主または、管理会社から保証会社を指定されることが一般的です。貸主としては保証会社を絞った方が管理しやすく、延滞が発生した場合に連絡が取りやすいためです。

◆保証会社の利用料の目安

保証会社を利用するには、利用料がかかります。ここでは、初回保証料と更新料の2つに大別し、各利用料の目安を解説します。

◇初回保証料

初回保証料とは、契約時に必要な月額賃料や管理費などのことです。保証会社に支払う初回保証料は、月額賃料の50〜150％ほどと幅があります。

◇更新料

保証会社には、契約期間が設けられています。そのため、更新時には更新料を払わなくてはなりません。保証会社によって料金体系は異なり、年間更新料は賃料の10〜100％ほどと、こちらも幅広い特徴があります。そのため、契約前に確認しておきましょう。

賃料を滞納すると更新料が高額になる、逆に一度も滞納がないと安くなるなど、料金体系はさまざまです。まず賃料を滞納しないことが、特に重要であるといえるでしょう。

◆保証会社を利用することによる借主側の注意点

保証会社を利用する際には、借主側が注意すべき点があります。ここでは、3つの主な注意点について解説します。

◇支払い義務がなくなるわけではない

貸主側が賃料を滞納することなく支払ってくれる人に対して、家や店舗を貸したいと考えることは当然です。家賃保証会社を利用することで、万が一賃料の支払いが滞っても、一時的に賃料の支払いを肩代わりしてもらえます。そのため、保証会社を利用することで、借主は、滞りなく賃料を支払う信頼性を示し、与信や信用力を強化できるでしょう。

ただし、賃料の支払い債権が貸主から保証会社に移るだけで、支払い義務が消失したわけではありません。保証会社に対して借主は滞納分の賃料を支払う必要があることには、あらためて注意が必要です。

◇賃料不払いや遅延は契約解除に至ることもある

店舗を借りる場合、高額になるケースがほとんどです。そのため、親族であっても連帯保証人を頼みにくいケースが多いです。保証会社は、連帯保証人の代わりを担うため、連帯保証人が見つからない場合でも、保証会社を介して物件契約へと進められます。

支払い能力面だけでなく、なんらかの手違いやミスまたは、一時的キャッシュ不足で賃料支払いが遅れたり、漏れたりすることも考えられます。その場合も、一旦保証会社が代位弁済を実行していれば、追って保証会社に支払いをすることで、貸主に対しての債務不履行には至りません。だからといって、賃料不払いや遅延が続くことは、契約解除の事由に相当するため、注意が必要です。

◇貸主側が得られるメリット

保証会社を利用することは、家賃の滞納リスクを回避できる貸主側にとってのメリットもあります。保証会社が代位弁済するため、家賃収入を安定的に得られます。また、保証会社を介することで、万が一滞納されてしまった場合にも債務回収の手間がかかりません。精神面で負担が大きいとされる督促にかかる手間を省けることも、メリットといえるでしょう。

◆保証会社の審査における判断基準

保証会社の審査における判断基準は、大きく分けてリスク、資金の確保、連帯保証人の国籍が関係します。以下では、それぞれの判断基準について解説します。

◇滞納のリスクがあるか

店舗の賃料が高額になるほど、滞納する可能性が高まります。滞納されると、保証会社の支払い負担が大きくなるため、賃料の高さに比例して、審査基準が厳しくなる傾向にあります。

◇開業資金が確保されているか

開業資金や運転資金が十分に確保されていない場合は、閉店リスクが高いと考えられます。つまり、賃料滞納の可能性が高いと判断され、審査も厳しくなる可能性があります。

◇連帯保証人が日本人であるか

外国籍の人が利用する場合、祖国にいる親族が連帯保証人では、滞納になった際に、督促をスムーズに実施できません。そのため、日本国籍がある人の連帯保証人を求められることも多くあります。連帯保証人が日本人であるかどうかは、保証会社の診断基準の1つです。

◆保証会社の審査に必要な時間

審査に必要な期間は、保証会社によってさまざまですが、3日～2週間ほどが目安になるでしょう。審査に時間がかかるケースには、以下の2つが考えられます。

・本人確認が取れない
・資料が追加で必要になった

保証会社は申請者が本人であるか、保証人が承諾しているかを確認します。確認ができないと審査が進まず、時間がかかることもあります。また、新規開業の場合、裏付け資料を求められることもあり、資料がそろうまでは審査が進まないケースがおおくあります。

◇審査に必要な主な書類

ここでは、保証会社の審査に必要な書類について解説します。

〇身分証明書

身分証明書は、以下のいずれか1つを必ず提出しなくてはなりません。
・運転免許証：コピーの提出を求められた場合、表・裏両面ともコピーします。
・健康保険証：コピーの提出を求められた場合、表・裏両面ともコピーします。
・マイナンバーカード
・パスポート＋住民票：住民票は発行から3か月以内のものが必要です。

〇商業登記簿謄本

法人の場合は、発行から3か月以内の商業登記簿謄本と代表者の身分証、会社謄本の提出が必要です。通帳のコピー、印鑑証明、収入証明、事業計画書などの資料の提出を求められることもあります。

◆保証会社を使用したくない場合

保証会社を利用したくないと考える人もいます。しかし、保証会社を利用するかどうかは貸主が決めることであり、借主に決定権はほぼありません。店舗の賃貸条件に、保証会社の利用が必須とある場合は、原則として保証会社の利用は避けられないでしょう。

安定収入のある連帯保証人がいるとアピールすることで、条件交渉ができる場合もあります。ただし、貸主から必ず了承を得られるわけではありません。場合によっては、店舗物件の申し込み自体が破棄されることもあるため、注意が必要です。

◆まとめ

家賃が高額になることが多い店舗の賃貸は、滞納のリスクが高まることから、保証会社を利用する貸主も少なくありません。保証会社は、滞納が発生したときの代理で立て替える仕組みを、連帯保証人の代わりに担うものです。保証会社の利用は、貸主にとって、督促の負担や滞納のリスクがなくなるメリットがあります。また、借主にとっても信頼を得られる、連帯保証人を立てる必要がなくなることも、大きな利点です。

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