店舗専門不動産の営業マンからアドバイスを聞こう！知らないと損する居抜き開業！　座談会PART2

参加営業マン）NAさん／KOさん／KIさん／SAさん／KONさん

―前回のPART１に引き続き、居抜き物件ならではのチェック事項についてお話いただけますか。

KONさん）特に、営業年数の長い店舗物件の業務用冷蔵庫等のチェックは必須ですよね。
居抜き案件が出る際には、できる限り前オーナーさんに、電源を落とさないようにお願いするようにしています。業務用冷蔵庫等の精密機器は、一定期間使用しない状態が続くとそれが不具合を発生させる要因となってしまいます。
物件の引き渡し後に現実的に対応するのはオーナーさんになりますからね。

SAさん）あと、話が少し飛びますが、物件の存する用途地域を確認する必要がありますね。
酒類を提供する飲食店が24：00以降も営業する場合は、警察へ届出（深夜における酒類提供飲食店営業開始届出）をする必要があります。東京都内では、商業地域、近隣商業地域、工業地域、準工業地域ですと届出ができる可能性が高いですが、住居系用途地域では届出ができません。もし届出をせずに深夜営業をした場合、50万円以下の罰金刑に処される可能性があります。
深夜営業に関して、警察への届けが必要な地域を知らずして、大家さんの承諾だけでOKだと思っていたら大間違いなんです。

KONさん）後々、問題が発生しないように、深夜営業をする場合は、用途地域（商業地域、住居地域など）の範囲を東京都都市整備局が提供するＨＰなどで調べておくことは必要ですね。このような飲食店特有の問題は、住宅を中心に扱っている不動産会社の担当者では気が付かないことがあったりします。
あとは、厨房内の「グリストラップ」に関しても必ず確認していただきたいですね。
もし、居抜きで借り受ける際に設置されていなかったとしても、法令上は設置が義務付けられています。グリストラップは保健所の管轄外なので営業許可が下りることがあるかもしれません。保健所への事前相談はもちろんのこと地域によって排水基準等異なるので自治体の下水道課への問合せは必須ですね。

―これらは、初めての飲食店独立開業の方に、ぜひ知っておいていただきたい情報です。

KONさん）KONさん）はい、その他知っておかなければならないこととして退去時の原状回復や修繕義務の範囲があります。前借主（これはそれ以前の借主を含みます。）が物件の建物躯体に対して、穿孔、開口、斫りを行っていた場合や共用部分を毀損していた場合、契約時にこの事を認識していなかったとしても、自身の費用負担で、物件を建築当初のスケルトン状態に復させなければならないことがあります。契約後に発覚した時にはもう悪夢ですよね。

―居抜きの際、どこまでが大家さんの責任で、どこからが借主さんの責任なのか理解していない方が多そうですよね。

KONさん）そうなんです。居抜きが繰り返されて改装されていても、大家さんはきちんと把握していることは少ないので、借主さんへ引き継がれる情報が一つ前のオーナーさんからだけということが多いです。建物躯体・設備に関する修繕義務は、大家さん側ですが、その他は、ほぼ借主さんの対応になると考えてよいでしょう。
一般的に、仲介物件ですと、契約をするとそこで営業マンは手が離れてしまいますが、弊社のようなサブリース物件は、契約前の事前の説明だけでなく、オープン後も大家さんとの間に入って専門的にケアをし続けていくことが特徴なので、初めての方には安心して利用いただけると思いますね。

KIさん）以前、物件で排水が溢れた際に、オーナーさんが業者に依頼して高圧洗浄をかけたんですね。しかし、その物件は高圧洗浄がNGで・・・・。
もう、大惨事でした。一つ間違えるとひどいことになるので、やはり飲食店に関して経験豊富な業者に依頼するということも大切です。他にも、エアコンが全然冷えないという声があって、よく見ると、ファンの置き所が悪くて冷えないなんてことも。

―どうしても、初期経費を抑えたくて、安い業者への依頼をしてしまうんですよね。

NAさん)ある物件で、「こんなところにトイレを作って大丈夫ですか？」というものもありました。排水管の位置を無視してて。あとのメンテナンスのこととか考えているのかなと。こちらとしてもアドバイスはするのですが、後々のリスクを軽減する為にやはり飲食店の施工経験豊富な内装業者に事前に現地調査を依頼するのが良いと思います。

KOさん）２Fに住居がある木造の建物で、契約後に、上階からの足音が聞こえるというクレームが発生したことや、逆に、店舗営業中の音楽などが、騒がしすぎると大家さんからクレームが発生して移転ぜざるおえなくなったケース、排気ダクトの経年劣化やダクト内の汚れにより風量が妨げられ騒音が発生し防音壁などの追加工事を余儀なくされたケースも聞いたことがあります。やはり最初の段階で音に対する想定や対策は必要項目だと思います。