重飲食とは？軽飲食との違いと、業態別にどちらへ当たるかの判断基準

店舗物件を探していると、募集条件に「重飲食不可」「軽飲食のみ」と書かれているのを目にします。

ここで多くの方が立ち止まります。「自分がやろうとしているラーメン店は、重飲食なのか」「パン屋は？」「カレー店は？」。ところが調べても、業態ごとの答えはなかなか出てきません。

理由があります。重飲食・軽飲食は法律で定義された言葉ではないからです。 決めているのは物件のオーナーや管理会社で、同じ業態でも物件によって判断が変わります。

この記事では、まず区分の中身を整理したうえで、店舗物件を仲介する私たちが実際に見てきた、業態ごとの扱われ方、そして同じ業態でも判定が分かれる3つの理由を解説します。物件探しの段階で押さえておけば、契約直前で断られる事態を防ぎやすくなります。

◆重飲食とは｜法律の用語ではなく、貸す側が使う言葉

重飲食とは、調理の際に油・煙・においを多く出す、または大きな設備容量を必要とする飲食業態を指す言葉です。焼肉、ラーメン、中華、焼き鳥、揚げ物中心の居酒屋などが代表例として挙げられます。

対して軽飲食は、本格的な調理を行わず、飲み物や軽食を中心に提供する業態です。カフェ、喫茶店、バー、スナックなどが該当します。

ここで重要なのは、この区分に法的な根拠がないという点です。

飲食店の営業許可は食品衛生法に基づいて業種ごとに定められていますが、そこに「重飲食」「軽飲食」という区分はありません。建築基準法にも消防法にもこの用語は出てきません。

つまり重飲食・軽飲食は、不動産の世界で使われている実務用語です。物件を貸す側が「うちの建物で受け入れられる業態か」を判断するための、いわば目安として使われています。

ただし、法律上の用語がないというだけで、飲食店の出店に関わる法令がないわけではありません。建物の用途に関する決まり（建築基準法）や、防火の基準（消防法など）は、別に守る必要があります。

この前提を押さえておくと、次のことが理解できます。
　-　全国共通の基準はない
　-　同じ業態でも、物件によって判断が変わる
　-　最終的に決めるのは、その物件のオーナーや管理会社

「一般的にはこうだが、この物件ではどうか」を必ず確認する必要がある、ということです。

◆業態別｜あなたの店はどちらに当たるか

そのうえで、実務上どう扱われることが多いのかを整理します。あくまで一般的な傾向であり、最終判断は物件ごとに異なります。

◇重飲食として扱われることが多い業態

　-　焼肉・ホルモン
　-　ラーメン
　-　中華料理
　-　焼き鳥
　-　揚げ物中心の居酒屋
　-　鉄板焼き・お好み焼き

共通しているのは、強い火力を長時間使い、油煙とにおいが大量に出るという点です。排気ダクトへの負担が大きく、においが建物の外や上階に漏れると近隣からの苦情につながります。

◇軽飲食として扱われることが多い業態

　-　カフェ・喫茶店
　-　バー・スナック
　-　スイーツ店
　-　テイクアウト専門のドリンク店

火力をあまり使わず、においの発生も限定的です。物件の選択肢は広くなります。

◇迷いやすい業態の、実際の扱い

判断に迷いやすいのが、次の業態です。私たちが見てきた扱いを中心にまとめました。

業態	扱われ方と理由
パン屋・ベーカリー	重飲食として扱われることが多い。油煙は少ないが、オーブンなどで電気・ガスの容量を大きく使うため
ハンバーガー店	重飲食として扱われることが多い。フライヤーや鉄板で油煙が出るため。出店者が大手法人の場合は、オーナーの判断で変わることもある
カレー店	重飲食として扱われることが多い。スパイスのにおいが強く、建物に残りやすいため
イタリアン	重飲食として扱われることが多い。ピッツァ窯の有無だけでは決まらず、窯がなくても、ソテー・グリル・フリットなど油を使う調理が多ければ、排気・油煙への対応が必要になるため。ビストロやバルも同じ
和食などのレストラン	業態名だけでは決まらない。同じ和食でも、天ぷら・とんかつが中心の店と、おでんが中心の店とでは、油煙の量も必要な設備も違うため、具体的な業態と調理工程で判断される

表のとおり、パン屋・ハンバーガー店・カレー店は、重飲食として扱われることが多い業態です。判断の材料は油煙だけでなく、においや電気・ガスの容量も含まれます。イタリアンも重飲食として扱われることが多く、レストランや和食は業態名だけでは決まりません。ただし、同じ業態でも厨房で実際に何をするかで結論が変わることがあります。次の章で詳しく見ていきます。

◆同じ業態でも判定が変わる｜3つの分かれ道

「ラーメン店だから重飲食」とは限りませんし、「カフェだから軽飲食」とも限りません。実際に判定を分けるのは次の3つです。

◇1. 店舗で何を、どこまで調理するか

同じラーメン店でも、店舗でスープを炊く店と、セントラルキッチンで仕込んだスープを運んで温めるだけの店とでは、厨房の負荷がまったく違います。

後者は寸胴鍋を長時間火にかけ続ける必要がなく、油煙もにおいも大幅に減ります。この場合、重飲食不可の物件でも受け入れられることがあります。

私たちが見てきた中でも、ラーメン店がオーナーに認められたケースがあります。たとえば、セントラルキッチンや別の店舗でスープを炊き、店舗では温めるだけで、においがあまり出ない場合です。判断の軸になるのは、メニューの名前ではありません。店舗の中でどんな仕込みや調理をするのか、油煙・におい・蒸気がどのくらい出るのか、それに対応できる排気設備が整っているのかが、判断を分けます。

◇2. 設備容量が足りるか

反対に、見落とされやすい落とし穴もあります。軽飲食に見える業態でも、必要な設備容量が大きければ断られます。パン屋が重飲食として扱われることが多いのも、このためです。

たとえばフードメニューを充実させたカフェダイニングは、見た目はカフェでも、厨房機器の消費電力とガス容量は本格的な飲食店と変わりません。物件側の容量が足りず、増設もできなければ、業態の名前にかかわらず入居は難しくなります。

物件の「重飲食可・不可」の表示だけを見て安心せず、自分が入れたい厨房機器の容量を先に把握しておくことが必要です。

◇3. 建物側の条件

同じ業態・同じメニューでも、建物が違えば結論が変わります。

　-　上階や隣室が住居か：においと煙の苦情リスクが直結します
　-　排気ダクトの経路が取れるか：屋上まで立ち上げられるか、外壁に出せるか
　-　階層：地下や空中階（2階以上のフロア）は排気経路の確保が難しくなります
　-　建物の管理規約：オーナー個人の判断ではなく、規約で業種が制限されている場合があります
　-　隣の建物との距離：路面店でも隣の建物とのトラブルがあるため、一概に重飲食可とは言えません。一方で、隣のビルとの距離が取れ、ダクトを屋上まで上げられる物件では、「ダクトを屋上まで上げること」を条件に重飲食可として募集されるケースも最近増えています

◆オーナーが「重飲食不可」にする本当の理由

借りる側から見ると理不尽に感じる条件ですが、貸す側には相応の理由があります。物件を仲介していると、理由が1つだけというオーナーは少なく、複数の理由を抱えていることが多いと感じます。建物の設備による物理的な理由と、オーナーの心情による理由が重なることも多く、どれが一番多いと順位をつけるのは難しいところです。理由を理解しておくと、交渉の材料も見えてきます。

◇排気・におい・煙による近隣トラブル発生の懸念

代表的な理由の1つです。一度クレームが発生すると、建物全体の管理問題に発展します。オーナーにとっては賃料以上のリスクになり得ます。

◇過去のトラブル歴

実際によく聞くのが、この理由です。以前のテナントでゴミのトラブルや、ネズミ・ゴキブリなどの害獣・害虫の被害を経験したオーナーは、重飲食の受け入れに慎重になります。建物の設備に問題がなくても、過去の経験から断られることがあります。

◇設備容量の不足

ガス容量・電気容量・給排水の能力には、建物ごとに上限があります。いまの容量が足りなくても、増設工事で対応できるケースはあり、必ずしも本管からの引き込み工事が必要になるとは限りません。一方で、技術面や法令上の制約から、増設そのものができない物件もあります。「いまは容量が足りない」のか「増設ができない」のかで、受け入れられるかどうかは大きく変わります。

◇火災リスク

火災のリスクも、よく挙がる理由です。強い火力や大量の油を使う厨房は、火災への不安が大きくなります。なかには、IH調理器でなければ受け入れないというオーナーもいます。

◇排水と油脂の問題

飲食店の排水には油脂が含まれるため、そのまま流すと配管を詰まらせます。これを防ぐのがグリストラップ（阻集器）です。

東京都の場合、下水道条例施行規程で、汚水が油脂などを含み排水設備の機能を妨げるおそれがあるときは、有効な位置に阻集器を設けなければならないと定められています。東京都下水道局の「阻集器に関する取扱要綱」では、食品衛生法の許可を受けて営業する飲食店等がこの対象として示されています。

設置スペースが取れない物件では、重飲食の営業はとくに難しくなります。※要件は自治体によって異なるため、開業予定地の下水道担当窓口でご確認ください。

また、グリストラップを設置していれば安心、とは限りません。オーナーが気にするのは、設置の有無よりもその後の管理です。大量の油脂や生ごみがたまることや、固まった油で排水管が詰まることを心配するオーナーが多くいます。

◇原状回復の負担が重い

退去時、油で汚れたダクトや厨房設備の撤去には高額な費用がかかります。借主が支払えなければオーナーの負担になります。この点を懸念して、あらかじめ重飲食を避けるオーナーもいます。

なお、飲食店が入る場合は、重飲食かどうかにかかわらず、広い範囲の原状回復を必ず求めるオーナーも一定数います。「スケルトン（内装や設備のない状態）で貸し、スケルトンで返してもらう。居抜き（内装や設備を残したままの引き渡し）は一切不可」といった条件がその例です。

◆内見で必ず確認したい5つのポイント

物件を扱う立場から、契約前に確認しておくべき項目をまとめます。募集図面だけでは判断できない部分です。

　1.　排気ダクトの経路と口径：屋上まで立ち上がっているか。途中で共用部を通る場合、管理組合の承諾が要ることがあります

　2.　ガスの容量と引き込み状況：厨房機器の必要容量を先に出しておき、足りるかを確認します

　3.　電気容量（契約アンペア・動力の有無）：製氷機・冷凍庫・エアコンを同時に動かせるか。「動力」は、業務用の機器に使う三相200Vの電源のことです

　4.　グリストラップの有無と設置スペース：後から設置できる床構造か

　5.　上階・隣室の用途：住居が入っているかどうかで、においへの許容度が変わります

これらは前テナントの業種を確認すると、ある程度推測できます。前が焼肉店やラーメン店だった物件であれば、排気・ガス・排水は重飲食に耐える仕様になっている可能性が高いからです。ただし、仕様が合っていても、設備の劣化や汚れで修繕が必要になることはあります。

◆「重飲食不可」の物件でも、交渉で通ることがある

募集条件に「重飲食不可」とあっても、交渉の余地が残っている場合があります。オーナーが恐れているのは業態の名前ではなく、具体的なリスクだからです。そのリスクを打ち消せると示せれば、判断が変わることがあります。

交渉の材料になるものや、申し込みの段階で求められるものには、次のようなものがあります。

　-　業態資料で、営業内容と対策を示す：申し込みの段階で「業態資料」の提出を求められ、においや煙の対策を盛り込むよう指示されることがあります。厨房機器のリストや図面、提供するメニューを添えて、「店舗では揚げ物をしない」「スープは店で炊かない」といった点を具体的に示すと、伝わりやすくなります

　-　敷金・保証金の増額を提示する：原状回復への不安に対する直接的な答えになります

　-　出店者の実績を示す：大手法人である、複数の店舗を運営しているといった実績があると、オーナーが安心しやすくなります

　-　ダクト工事の施工業者をオーナー指定にする：オーナーが指定する業者に工事を任せることで、交渉が通る場合があります

なお、脱臭装置の設置や排気経路の変更など、排気・防臭の工事の費用を借主が負担するのは、重飲食に限らず一般的な条件です。費用の負担そのものは、交渉の材料というより前提として考えておきましょう。

オーナーが複数の理由を抱えている場合、すべてを解消するのは簡単ではありません。それでも、店舗物件を専門に扱い、飲食店の出店に慣れた仲介会社が間に入ると、交渉が有利に進む場合があります。

ただし、設備容量が足りず、増設もできない場合は、交渉では解決できません。技術面や法令上の制約で増設できない条件は、説明では変えられないためです。一方、増設工事で対応できる場合は、工事の内容と費用の負担を示すことが交渉の材料になります。交渉が有効なのは、オーナーの不安や、工事で解消できる条件が理由の場合だと考えてください。

交渉で重飲食の営業が認められた場合は、認められた業態やメニュー、設備の条件を、賃貸借契約書や特約に書面で残してもらいましょう。口頭の了承だけでは、後で食い違いが起きたときに確かめる手段がありません。

◆重飲食で開業するなら、居抜き物件が有利な理由

重飲食の物件は数が限られます。私たちの体感では、重飲食ができる物件は全体の1〜2割程度と、少数派です。実際に、居抜き市場に掲載中の物件2,435件のうち、重飲食可として掲載されているのは382件でした（2026年9月28日時点）。なお、募集図面に「重飲食可」と書かれていなくても、実際には重飲食ができる物件もあります。気になる物件は、問い合わせて確かめてみてください。

エリアによる差もあります。重飲食の物件が多いのは、池袋・新宿・渋谷や神田・新橋のような駅前の飲食店街、カレー店やアジア料理店の多い大久保、ラーメン店の多い高田馬場・秋葉原などです。反対に、高級住宅街や、カフェが多いエリア（たとえば清澄白河や三宿）では、重飲食可の物件が少ない傾向があります。

また、前のテナントが重飲食だった物件は、おおむね重飲食可として扱われます。そのうえで、居抜き物件には次の利点があります。

設備が揃っている可能性が高い

前テナントが重飲食だった物件なら、排気ダクト・ガス容量・グリストラップが、すでに重飲食に対応した仕様になっていることが多いです。スケルトンから同じ設備を作ると、ダクト工事だけで数百万円規模になることもあります。ただし、設備が残っていても、排気能力が足りない、ダクトの内部に油汚れがたまっている、グリストラップが劣化しているといった理由で、清掃・修理・交換が必要になることがあります。初期費用を抑えやすい一方で、設備の状態によっては追加の費用がかかるため、契約前に設備の状態と修繕の必要性、かかる費用を確認しておきましょう。

オーナーの判断が早い

前も同じような業態が入っていた実績があるため、オーナー側の心理的なハードルが下がります。ゼロから説得するより話が早く進みます。

造作を引き継げる

厨房機器を造作譲渡（前のテナントから内装や設備を譲り受けること）で引き継げれば、初期費用を大きく圧縮できます。

ただし、機器が正常に動くか、リース契約の残りがないか、オーナーの承諾が要るかは、契約前に確認しておきましょう。

重飲食を前提に物件を探すなら、最初から「前テナントが重飲食だった居抜き物件」に絞って探すのが近道です。居抜き市場では業種やエリアで絞り込めるため、条件に合う物件を効率的に探せます。

◆重飲食に関するよくある質問

◇パン屋は重飲食ですか？

意外に思われるかもしれませんが、重飲食として扱われることが多い業態です。油煙はほとんど出ませんが、オーブンなどで電気・ガスの容量を大きく必要とするためです。

「油煙が少ないから軽飲食」と考えて物件を探すと、設備容量の段階で断られることがあります。物件を探す際は、パン屋であることと、使うオーブンの種類や必要な容量を先に伝えてください。

◇ラーメンは重飲食に含まれますか？

一般的には重飲食として扱われます。スープを炊く際の油煙とにおい、湯切り時の蒸気、大きなガス容量が理由です。

ただし前述のとおり、店舗でスープを炊かない運営や、油煙やにおいの出にくい調理工程であれば、認められることがあります。たとえば、セントラルキッチンでスープを仕込み、店舗では温めて盛り付けるだけの運営です。出店者が大手法人や複数店舗の運営実績を持っている場合も、判断が変わることがあります。いずれの場合も、調理工程や運営体制を具体的に説明したうえでオーナーに相談する価値があります。

◇ハンバーガー屋は重飲食ですか？

多くの場合、重飲食として扱われます。フライドポテトに使うフライヤーや、パティを焼く鉄板から、油煙とにおいが出るためです。

ただし、出店者が大手法人の場合は、オーナーの判断で受け入れられることもあります。物件ごとに結論が変わるため、使う厨房機器と運営体制をあわせて相談してください。

◇カレーは重飲食ですか？

重飲食として扱われることが多い業態です。油煙は焼肉ほどではありませんが、スパイスのにおいが強く、建物に残りやすいためです。

インドカレーについては、においが壁に染みつくという理由で断られたという話を聞いたこともあります。厨房でルウから仕込むか、仕込み済みのものを温めるかでも負荷は変わります。

◇イタリアンは重飲食ですか？

重飲食として扱われることが多い業態です。判断は窯の有無だけで決まるものではなく、具体的な調理工程と必要な設備によります。窯がある場合は、ほとんどの場合重飲食として扱われます。薪窯・ガス窯ともに高温になり、排気と防火の要件が厳しくなるためです。窯がない場合でも、ソテー・グリル・フリットなど油を使う調理が多ければ、排気や油煙への対応が必要になります。ビストロやバルも同じ考え方です。

物件を探す段階で、窯を入れる予定があるかどうかと、どんな調理をするのかを先に伝えてください。

◇カフェは重飲食に分類されますか？

通常は軽飲食です。ただし、ランチ営業をするかどうかで決まるわけではなく、提供するメニューや実際の調理工程、厨房設備によって必要な対応が変わります。カフェでも揚げ物や炒め物などの加熱調理をする場合は、油煙や排気への対応が必要です。とくにフードメニューを本格的に提供する場合は、重飲食と同等の設備が必要になります。

「カフェだから軽飲食の物件で問題ない」と考えて契約し、後から厨房機器が入らないと判明するケースがあります。提供したいメニューを先に決めてから物件を探すのが確実です。

◇「重飲食不可」の物件で、黙って営業したらどうなりますか？

契約違反になります。契約解除や損害賠償を求められる可能性があり、営業を続けられなくなるリスクがあります。

保健所の営業許可が下りることと、物件の契約条件を満たすことはまったく別の話です。営業許可が取れても、契約上の制限は残ります。必ず事前に確認してください。

◆まとめ：まず確認すべきは「業態の名前」ではありません

重飲食・軽飲食は法律の区分ではなく、物件を貸す側が使う実務用語です。そのため、業態の名前だけでは答えが出ません。

判定を実際に分けているのは次の3つでした。
　-　店舗で何をどこまで調理するか
　-　必要な設備容量を物件が満たせるか
　-　建物側の条件（上階の用途・排気経路・管理規約）

状況に合わせて、次の一歩を選んでください。

これから業態を固める方

先にメニューを決めてください。同じ業態でも、揚げ物を出すか、窯を入れるか、店舗で仕込むかで、探すべき物件が変わります。

すでに業態が決まっている方

入れたい厨房機器のリストと必要容量を先に出しておきましょう。内見のときにその場で判断でき、「気に入ったのに設備が足りない」という遠回りを避けられます。

重飲食で物件を探している方

前テナントが重飲食だった居抜き物件が最短ルートです。設備が残っていることが多く、オーナーの判断も早くなりやすいです。ただし設備の状態は物件ごとに違うため、修繕の要否と費用は契約前に確かめてください。居抜き市場で条件を絞って探してみてください。判断に迷う物件があれば、契約前にご相談いただくのが確実です。

◇出典

　-　東京都下水道局「阻集器に関する取扱要綱」（東京都下水道条例施行規程第3条の2に基づき、汚水が油脂等を含み排水設備の機能を著しく妨げるおそれがある場合は有効な位置に阻集器を設ける。食品衛生法の許可を受けて営業する飲食店等が対象として示されている）　URL: https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/about/e9/regulations/sosyuki-youkou/　取得日：2026年9月16日
　-　東京都下水道局「東京都下水道条例施行規程」　URL: https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/basic/regulations/kitei　取得日：2026年9月16日
　-　「重飲食」「軽飲食」が法令上の区分ではないことの確認：食品衛生法に基づく営業許可は業種ごとに定められているが、その中に「重飲食」「軽飲食」という区分は存在しない（東京都保健医療局「営業許可種類一覧」で業種一覧を確認）　URL: https://www.hokeniryo1.metro.tokyo.lg.jp/shokuhin/kyoka/kyoka_0.html　取得日：2026年9月16日

※グリストラップ（阻集器）の要件、排水・排気の基準は自治体によって異なります。開業前に管轄の窓口でご確認ください。